房屋拆除，無論是因為城市更新、危房改造，還是個人對居住環境的重新規劃，都是一項復雜且充滿風險的工作。它不僅涉及到經濟利益的博弈，更關乎生命財產安全與環境保護。因此，全面了解房屋拆除過程中的各項注意事項，是順利完成拆除任務的關鍵。

一、前期項目了解與談判策略

（一）明晰拆遷性質

首先要明確拆遷性質，是政府主導的公益項目，還是開發商的商業行為。如果是開發商行為，被拆遷人在合理范圍內有更多的談判空間。可以依據項目的商業性質，多爭取一些合理權益，如增加補償面積、提高補償金數額等。因為開發商在項目推進過程中有一定的利潤考量，在政策允許范圍內，適當滿足被拆遷人的合理訴求有助于項目的順利進行。

（二）產權與面積認定

產權情況：有產權證的房屋，在安置補償上通常有明確標準，如可按1:1.12或1:1.13的比例換取安置房。而對于無產權證的房屋面積，也并非完全沒有補償。根據不同情況，可按30%、50%甚至更多的比例爭取安置房面積。特別要注意的是，93年以前蓋的房屋，在能提供相關證明的情況下，視同有照房屋，這為部分被拆遷人爭取合理補償提供了依據。

面積測量與附屬物登記：在拆遷前，被拆遷人務必自己仔細測量房屋實際面積，詳細登記附屬物，像房頂隔熱層、墻面、地面、地下管道等。這些細節在拆遷辦測量登記時容易被忽視或低估，如果前期準備不足，后續很難更改測量結果。此外，諸如空調、電話、電腦網線、煤氣管道、有線電視、油煙機、電熱水器等的遷移費用，拆遷辦是有補償的，也應提前做好記錄。

（三）家庭內部統一與談判代表選定

家里人對拆遷安置方案要達成一致意見，推薦一位代表與拆遷辦談判。多人參與談判容易出現意見分歧，讓拆遷辦摸清家庭底線，不利于爭取更有利的補償條件。

（四）把握簽協議時機

時間策略：一般在三分之二的人簽字后再簽字較為有利。此時，安置方案或政策可能會因大部分人的簽約情況而有所松動。同時，在簽字時要主動向拆遷辦爭取拆遷獎金，拆遷辦為鼓勵早簽字會設置獎金，即便晚簽字，主動提出也有可能獲得。

心理博弈：即便對拆遷辦給出的條件滿意，也不要當場簽字，可拖延到第二天或第三天。這期間可能會有更好的消息傳出，同時要注意隱藏自己的滿意情緒，避免在談判中處于劣勢。

特殊情況訴求：家里有老人無勞保、吃低保、下崗、傷殘等情況，或者老人因房屋拆遷導致身體不適等，都可以作為談判籌碼，向拆遷辦爭取更多的面積和補償金。

適當營造談判氛圍：可以適當地做些假象，如多鋪些床鋪、把老人接來住等，營造人多擁擠的現象，以此為理由多爭取一些面積。

（五）合理討價還價與關系運用

補償爭取：在拆遷面積上，可在常規補償比例（如1:1.12或1:1.13）的基礎上多爭取20%或30% ，與拆遷辦進行協商。對于新房裝潢費用，也可適當提高預算進行還價，例如測算簡單裝潢需3萬元，可按5萬元與拆遷辦協商。

關系利用：各拆遷組的組長和成員手上通常有一定的優惠權，如組長可能有1萬元/戶的優惠額度，成員有5千元/戶，還有面積優惠。通過合理的渠道找關系，可以在一定程度上增加補償收益。

（六）安置房選擇技巧

在選擇安置房時，多層樓房和小高層各有優劣。多層樓房物業管理費用低，生活成本相對較低；而小高層存在電梯使用、維修和用水二次增壓等費用較高的問題。同時，盡可能選擇一樓靠路邊和拐角的位置，這樣將來打開陽臺可以開小店，增加潛在的經濟收益。

（七）補償方式抉擇

拆遷補償的錢與安置房價格緊密相關，由于安置房與商品房之間存在較大差價，所以一般優先選擇安置房，盡量不要現金補償。如果確實想要現金，也要等拿到安置協議紙質材料后再賣掉，這樣能減少經濟損失。

二、拆除施工安全與環保要點

（一）拆除順序與穩定措施

拆除工作應當自上而下對稱順序進行，嚴禁數層同時拆除。當拆除一部分時，必須先采取加固或穩定措施，防止未拆除部分倒塌。這是因為同時拆除數層會破壞房屋結構的整體穩定性，容易引發坍塌事故，對施工人員和周邊環境造成嚴重威脅。

（二）特殊拆除方法的條件

因特殊情況須采用推倒法拆除的，必須嚴格遵照《建筑安裝工程安全技術規程》的要求，并滿足以下條件：砍切墻根的深度不超過墻厚度的三分之一，當墻的厚度小于兩塊半磚時，不得進行掏掘；在掏掘時，必須采取有效措施支撐住墻體；推倒前，應發出明確信息，待人員全部避到安全區域后方可進行。這些條件是為了確保在采用推倒法拆除時，將風險降到最低。

（三）管線處理

需拆除工程范圍內的電線、電纜、煤氣管道、上下水道、供熱管線等設施，應當及時報有關單位，并按有關操作規程作業。這些管線涉及到公共安全和居民生活，不當處理可能引發火災、爆炸、中毒等嚴重事故。

（四）施工現場安全防護

拆除工程施工現場，應當設置明顯標志及專職監護人，并在周圍設置圍欄，夜間應紅燈示警。在高處進行拆除時應先設置溜放槽，較大或沉重的材料應用吊繩或起重機吊下，禁止向下拋擲。這些措施是為了防止無關人員進入施工現場，避免施工人員和周邊行人受到意外傷害。

（五）爆破拆除規范

爆破拆除要嚴格按其它有關規定執行。爆破拆除具有較高的危險性，必須由專業的爆破單位和人員進行操作，嚴格控制爆破參數和安全距離，確保爆破過程安全可控。

（六）環保要求

房屋拆除應當符合環保要求，拆除廢料須堆放整齊，建筑垃圾按規定清運，不得在施工現場焚燒。隨意焚燒建筑垃圾會產生大量有害氣體和粉塵，污染空氣，影響周邊居民的身體健康。

（七）人員保險

承擔拆除工程的施工單位，應為其從事拆除作業的人員辦理人身意外傷害保險，并應將投保證明及拆除作業人員名冊報市房屋拆除安全管理室。這是對施工人員生命安全的保障，也是施工單位應盡的責任。

房屋拆除是一個涉及多方面利益和安全的工作，從前期的項目了解與談判，到拆除施工過程中的安全與環保措施，每一個環節都至關重要。只有全面、細致地做好各項準備工作，嚴格遵守相關規定和要求，才能確保房屋拆除工作順利完成，實現各方利益的平衡與保障。